24 05/2016

“Điểm rơi” của thị trường bất động sản đang diễn ra?

“Điểm rơi” của thị trường bất động sản đang diễn ra?

Từ câu chuyện bùng nổ đầu cơ, kinh doanh thứ cấp cho đến những rủi ro của chính sách đang khiến thị trường bất động sản (BĐS) có nguy cơ chững lại và hứng “điểm rơi” ngày càng tăng cao.

* Khó sống với đầu cơ bất động sản

* Soi tình trạng đầu cơ, kinh doanh thứ cấp bất động sản hiện nay

Bất động sản thời gian tới sẽ biến động như thế nào dường như vẫn còn là một câu hỏi lớn còn đang bỏ ngỏ. Trong hai năm gần đây, thị trường BĐS đã được chứng minh sự hồi phục qua những con số ấn tượng mà phần lớn kết quả đó nhờ vào hàng loạt chính sách tháo gỡ và ổn định thị trường từ phía cơ quan quản lý Nhà nước phải kể đến như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Thông tư 36,…

Việc giữ lãi suất thấp trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định cũng góp phần rất lớn trong việc kích hoạt dòng tiền chảy vào thị trường BĐS, người mua nhà cũng dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ để thực hiện cơ hội mua nhà.

Song, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn nhiều rủi ro đi kèm mà lớn nhất chính là sự trở lại của số đông bộ phần đầu cơ, kinh doanh thứ cấp. Con số được Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA) công bố năm 2015 tăng gấp 3 lần năm 2014 không khiến nhiều người khỏi giật mình.

Nguyên nhân dẫn đến sự “bùng nổ” này một phần là do chính sách ưu đãi cam kết từ phía chủ đầu tư và ngân hàng. Rất nhiều dự án sau khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ hoàn toàn không bị thu lãi suất trong suốt quá trình dự án đang triển khai. Các dự án hiện nay thường kéo dài 2-3 năm nên trong suốt thời gian đó, giới đầu cơ kỳ vọng có đủ thời gian để “sang tay” kiếm lời mà không quá áp lực vấn đề lãi vay

Rồi đến thời điểm này, chính sự bùng nổ trên đang đẩy thị trường chung vào một rủi ro lớn. Theo thống kê của CBRE, năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử của ngành bất động sản từ trước đến nay, ước tính đã tiêu thụ 36,160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Đáng chú ý là một phần lớn lượng cung này dự kiến sẽ được bàn giao vào cuối năm 2016 và đầu năm 2017. Và điều này theo các chuyên gia là hết sức quan ngại bởi các thành phần đầu cơ khi đó phải tìm cách thoát hàng “bằng mọi giá” nếu không muốn tiếp tục đóng 25% phần tiền còn lại và bắt đầu phải chịu các khoản lãi, phí từ phía ngân hàng (cần lưu ý thêm là theo HOREA thì đa số nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp sử dụng vốn vay, chiếm 70-80% giá trị hợp đồng).

Đó là chưa kể, năm 2016 này dự kiến sẽ chào đón hơn 45,000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc xét riêng cho TP.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa qua – đây cũng là phân khúc xuất hiện đầu cơ mạnh nhất.

Mặc dù nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ tiêu thụ của năm 2016 theo CBRE tại tất cả các phân khúc được dự báo sẽ chậm hơn so với năm 2015. Đáng chú ý, nhu cầu còn được cảnh báo tiếp tục giảm trong hai năm tiếp theo là 2017 và 2018.

Từ những rủi ro đó, trưởng nhóm kinh doanh của tại một sàn giao dịch bất động sản lớn tại TPHCM cho biết, nhân viên kinh doanh tại sàn đang được giao chỉ tiêu làm cách nào phải bán hết sản phẩm ra thị trường chậm nhất trong tháng 8 hoặc tháng 10 năm nay, bởi sau đó dự kiến thị trường sẽ rất khó khăn, việc bán hàng không được kỳ vọng sẽ thuận lợi hay thậm chí là đứng lại.

Tiếp nối rủi ro từ lãi suất…

Ngoài yếu đầu cơ đã nói ở trên, một yếu tố mà người mua nhà cũng như chủ đầu tư đang e ngại đó chính là khả năng tăng lãi suất.

Theo phân tích của chuyên viên phụ trách mảng đầu tư của một ngân hàng, kênh gửi tiền tiết kiệm 2 năm gần đây dù an toàn nhưng không còn đủ hấp dẫn để lôi kéo dòng tiền nhàn rỗi trong dân khi mà các kênh đầu tư khác như vàng đang ổn định, bất động sản hồi phục và chứng khoán được kỳ vọng khởi sắc bởi thông tin như nới room hay Việt Nam gia nhập TPP. Trong khi đó, trong thời gian qua, tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực bất động sản đang tăng trưởng một cách mạnh mẽ (theo NHNN, đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014) buộc các ngân hàng phải tìm cách tăng lượng tiền huy động. Và muốn thực hiện điều này thì chỉ còn giải pháp trọng yếu là tăng lãi suất tiền gửi.

Thực tế thì thời gian gần đây, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu rục rịch tăng. Thậm chí mức lãi suất huy động cao hiện nay là trên 8% đã không còn là cá biệt nữa. Điều này rõ ràng sẽ tạo một áp lực lớn lên việc buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay.

Nói dễ hiểu, khi các ngân hàng tăng cường giải ngân cho các chủ đầu tư, khách hàng mua căn hộ, dự án ngày càng lớn thì họ cũng phải tăng nguồn vốn vào bằng cách nâng lãi suất. Điều này tăng rủi ro cho bất động sản. Ông Lê Phước Vũ – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoa Sen (HSG) cũng đã từng chia sẻ ý kiến tại một buổi hội thảo tại TPHCM gần đây rằng, lãi suất có dấu hiệu tăng do yếu tố tăng trưởng tín dụng từ bất động sản là một điều không tốt khi mà sức mua trên thị trường được kích thích bởi đầu cơ.

… đến chính sách

Một số quy định, chính sách cũng đang được nhắc đến nhiều như là trở ngại cho thị trường BĐS.

Trở lại với câu chuyện đầu cơ, một thực tế dễ thấy là giới đầu cơ thường tham gia mua căn hộ tại các dự mà chủ đầu tư vừa mới ấp ủ kế hoạch triển khai nhằm có được mức giá thấp nhất. Các chủ đầu tư khi bán dự án cho các bộ phận này thường “né” điều kiện mở bán (khi xây xong móng) bằng các hợp đồng góp vốn đầu tư. Điều này có lợi cho cả những nhà đầu cơ vì sẽ không chịu thuế 2% khi chuyển nhượng lại cho đối tượng khác.

Điều quan trọng là nếu như trước đây, các hợp đồng góp vốn nhà vẫn được các ngân hàng đồng ý cho vay thì nay đã phải tạm dừng. Nguyên nhân là từ khi Luật nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật nhà ở 2014 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp “quyền tài sản” liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.

Chuyên viên phụ trách mảng đầu tư của một ngân hàng nói trên cho biết, việc Nghi định 99 ban hành đã làm cho việc giải ngân cho các dự án có giai đoạn tạm hoãn. Chủ đầu tư do đó thiếu hụt nguồn vốn để triển khai, thậm chí tiến độ bán hàng cũng chịu ảnh hưởng đáng kể.

Ngoài ra, thời gian gần đây, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 cũng đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Khẳng định từ phía NHNN thì sửa Thông tư này không làm giảm tín dụng cho bất động sản mà do thị trường đã có đà phục hồi tốt nên đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.

Thế nhưng Hiệp hội bất động sản TPHCM thì cho rằng thị trường BĐS trong nước đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi chỉ hơn hai năm sau đáy sâu khủng hoảng.

Đó là chưa kể thông tin nóng nhất hiện nay liên quan đến gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng dành cho thị trường BĐS. Theo đó, còn chưa đầy 3 tháng nữa là kết thúc thời hạn cho vay gói 30,000 tỷ đồng, tất cả những hợp đồng mua bán nhà có phần dư nợ vay giải ngân sau ngày 1/6/2016 sẽ áp dụng lãi vay thương mại thông thường do khách hàng và ngân hàng tự thỏa thuận. Điều này không chỉ làm cho người mua nhà gánh chịu rủi ro mà còn ảnh hư��̉ng đến thị trường bất động sản chung bởi nhu cầu mua nhà ở phân khúc này chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Trước những yếu tố kể trên thì “điểm rơi” của thị trường bất động sản có thể đang xảy ra. Nói như Ts. Lê Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Quỹ đầu tư Dragon Capital, thì khả năng thị trường bất động sản đã ở vùng đỉnh, không kỳ vọng rớt mạnh nhưng sẽ từ từ đi xuống./.