07 06/2016

Hãy "bỏ túi" những bí quyết đầu tư của tỷ phú bất động sản Sam Zell

Hãy "bỏ túi" những bí quyết dưới đây từ tỷ phú Sam Zellnếu bạn thật sự muốn đầu tư như một ông trùm bất động sản thứ thiệt.

Thông qua công ty đầu tư tư nhân của mình mang tên Equity Group Investment, khối tài sản mà Zell đã tích lũy được lên đến 5,1 tỷ USD và xây dựng một số công ty BĐS lớn nhất nước Mỹ.

Tỷ phú này còn đưa ra những triết lý đầu tư đơn giản mà chính ông gọi là "nguyên tắc của Zell". Hãy cùng nhìn vào trường hợp cụ thể đối với thương vụ Equity Residential để hiểu được các nguyên tắc trong đầu tư của ông.

1. Tất cả đều tuân theo quy luật Kinh tế 101: Mô hình cân bằng cung cầu

Khu phức hợp Equity Residential có gần 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập trung tại các KĐT như San Francisco và New York. Đây là những nơi cung cấp nhiều việc làm, mật độ dân số cao do đó có nhu cầu lớn về nhà ở. Căn hộ cũng là lựa chọn hợp lý tại nhưng đô thị lớn, giá nhà trung bình tại thị trường cốt lõi của Equity Residential là 519.000USD còn trên toàn nước Mỹ là 220.000USD.

Với phía cung, quy định của chính phủ và dân số lớn làm giảm không gian sẵn có, đồng thời tăng chi phí xây dựng tại những khu vực này, dẫn tới hạn chế trong việc xây dựng căn hộ mới. Các yếu tố này và nhu cầu mạnh mẽ đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 94% kể từ năm 2007, không những vậy giá thuê trung bình tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ.

2. Hiểu được nhược điểm

Nghĩ đến những điều tích cực có vẻ như thật dễ dàng, nhưng quan trọng hơn trong đầu tư BĐS đó là nắm bắt được tất cả các mặt của câu chuyện. Một trong những rủi ro của Equity Residential là mức độ luân chuyển cao.

Khoảng 1 năm là thời gian cho thuê tại Equity Residential và đây cũng chính là một phần nguyên nhân của việc doanh thu thuê nhà trung bình ở mức 59% từ năm 2007. Điều này là phù hợp với những công ty cùng ngành, nhưng có nghĩa công ty phải thay thế toàn bộ khách thuê nhà cứ mỗi 2 năm/lần. Nếu không thể tìm được người thuê mới thì chắc chắn thị phần và lợi nhuận của nó sẽ sụt giảm.

Điều đặc biệt là, doanh thu có xu hướng tăng trong thời kỳ suy thoái. Điều đó có thể tạo ra lợi nhuận có tính chu kỳ khi các công ty bị buộc phải giảm giá thuê với mục đích duy trì thị phần. Equity Residential đã dần chứng minh khả năng của mình trong việc tăng giá thuê theo thời gian song vẫn giữ được thị phần lớn. Dù vậy, điều này có thể không tồn tại mãi mãi.

bí quyết đầu tư BĐS
Tỷ phú bất động sản Sam Zell

3. Đối tác là người cùng chia sẻ mức độ rủi ro

Là một nhà đầu tư thụ động, tất cả những điều bạn có thể làm đó là hiểu được những cạm bẫy tiềm năng và những cạm bẫy trước mắt. Đây là lý do vì sao cần có người cùng đánh giá, nhìn nhận với bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn nếu họ cũng có phần trong cuộc chơi.

Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential, Zell đang trực tiếp sở hữu 0,5% cổ phần của công ty và sở hữu gián tiếp 2% cổ phần khác (cổ phiếu do người tin cậy hoặc vợ của ông nắm giữ). Tập trung hoàn toàn vào quyền lợi trực tiếp, vị trí của ông đáng giá tới 145 triệu USD. Điều này có thể không quá với một tỷ phú với tài sản 5 tỷ USD. Nhưng, con số này chiếm 3% tài sản ròng của ông và chừng đó là đủ động lực để ông duy trì công ty.

4. Khi tất cả mọi người đi sang phải, hãy nhìn sang trái

Điều cuối cùng đó là, Zell và công ty của ông có thói quen đi ngược lại với xu hướng của đám đông.

Zell đã bán văn phòng REIT tại Equity Office cho Blackstone với mức giá 39 tỷ USD tại thời kỳ đỉnh cao của thị trường BĐS năm 2007. Năm 2012, trong khi thị trường vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, Equity Residential đã mua 60% vào khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ USD từ Lehman Brothers Holdings - đây là một phần của việc phát mại một ngân hàng đầu tư bị phá sản. Mới đây, khi thị trường có vẻ chắc chắn phục hồi, Equity Residential lại bán khối tài sản cho Starwood Capital Group trị hơn 5 tỷ USD.

Không giống như các ví dụ ở trên, Equity Residential không phải một vụ đầu tư đi ngược đám đông. Công ty đang giao dịch với số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành - đây là chỉ số đánh giá dòng tiền chính dành cho REIT. Điều này đã đặt Equity Residential ở vị trí cao hơn so với những công ty đối thủ và có mức giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.

Equity Residential đã có được mức giá cao. Đặc biệt, công ty lớn hơn và qui mô hơn năm 2006, với tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu đạt 48% trong vòng 3 năm, vượt qua Vanguard REIT Index cũng như nhiều công ty cùng ngành khác.

Nếu bạn muốn đầu tư như Sam Zell, bạn phải tìm được những công ty tốt như Equity Residential, và cũng phải mua chúng tại những thời điểm thích hợp hoặc sử dụng thị trường mạnh hơn như một cơ hội để bán.

(Theo Trí thức trẻ)